不動產知識包

2025-08-27 小孩設籍且自住滿6年可免稅？

從105年房地合一稅制上路後，
不動產交易課徵的稅率分為45%、35%、20%及15%等級，
若符合特定自住要件，則可享有400萬元免稅額與10%的優惠稅率，
若適用條件未能完整符合，須再重新等候六年後，才有機會適用，可別因為一個小疏失而喪失自住節稅權益。

★1 自用住宅免稅條件有哪些？

🔸重點：每個條件都有才需符合規定喔!

根據《所得稅法》第4條之5規定，要享有400萬元房地合一稅免稅額，個人與其配偶及未成年子女必須同時符合以下條件：

1. 個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。
2. 交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。
3. 個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。

★2 房地合一稅之錯誤觀念

🔸重點：有以下任一情形皆無法辦理免稅喔!

只設籍，沒實住
戶籍掛進去6年，但實際沒住。國稅局可查電費、水費等，若查出無實際居住，將補繳稅款。

有出租、營業或公司登記
即使你本人有住，只要有部分出租或設公司地址，也不算完全自住。

沒有連續設籍滿6年
必須以「重新設籍當天」起算6年，不能累計。

非本人、配偶、未成年子女設籍
就算房子登記在你名下，但若是只有爸爸、媽媽或「成年子女」設籍，一樣不能適用自用住宅免稅條件！

短期內連續出售自住房屋
自住滿6年不是「次次都能免稅」，本人、配偶、未成年子女6年內只能使用1次自住免稅額。

★3 自住房地合一稅的租稅優惠是什麼？

🔸重點：個人交易自住的房屋、土地，符合下列各項條件，課稅所得 (獲利)400 萬元以內者不用繳納所得稅，如有超過 400 萬元時，就超過金額的部分按最低稅率 10%課徵所得稅。

範例：小關在 105 年 3 月 1 日購入一間自住房地，成本 1,500 萬元，於 116 年11月 30 日出售，售價 2,500 萬元，取得、改良及移轉的費用 300 萬元，土地漲價總數額 50 萬元，如符合自住房地租稅優惠適用條件，其應納稅額計算如下：

課稅所得＝成交價額 2,500 萬元－成本 1,500 萬元－費用300 萬元－土地漲價總數額 50萬元＝650 萬元獲利

應納稅額＝(課稅所得額 650 萬元－免稅額 400 萬元)×10%稅率＝25 萬元

本次繳納稅金 25萬元

★4 繼承的房地適用自住房地合一稅嗎?

🔸重點：需符合《所得稅法》第4條之5規定規定喔!

範例：葉小姐在 105 年 2 月 1 日取得B房地並設籍自住，葉小姐在 110 年 2 月 2 日過世，由女兒小玉繼承並繼續設籍自住，小葉在 111 年 2 月 5 日出售這個B房地時，可以適用自住房地租稅優惠嗎?

答案：小玉出售B房地前 6 年期間計算方式如下：[包括小玉持有期間 1 年(110 年 2 月 2 日至 111 年 2 月 5 日)及葉小姐持有期間 5 年(105 年 2 月 1 日至 110 年 2 月 2 日)]，5+1年共計 6年，小玉這次出售B房地就可以適用自住房地租稅優惠。。

★5 賣屋沒有獲利還須申報房地合一稅嗎?

🔸重點：產權移轉登記完成日的次日起，30日內申報納稅喔!

範例：范小姐想了解賣掉房子的獲利是個人的房屋、土地交易所得為 0 元或虧損賠錢時，也要辦理房地合一稅申報嗎?

答案：個人交易新制課稅範圍的房屋、土地，如課稅所得為 0元、或主張400萬元免稅扣除後，經計算後不用繳稅者，仍是要在於房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日或房屋使用權交易日的次日起算 30 日內填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管國稅局所屬分局、稽徵所、服務處辦理申報。

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